La normativa sugli affitti brevi ha subito un importante giro di vite. Con l’obiettivo di regolare meglio il settore, il legislatore ha alzato l’asticella oltre la quale l’attività di locazione non è più considerata un mero godimento del patrimonio, ma una vera e propria attività d’impresa.
Il Nuovo Limite dei Due Appartamenti
A partire dal 1° gennaio 2026, il numero massimo di unità immobiliari che un privato può destinare alla locazione breve con il regime della cedolare secca scende drasticamente:
- Soglia attuale: Si presume l’attività d’impresa a partire dal terzo appartamento (non più dal quinto).
- Conseguenze fiscali: Se si locano 3 o più appartamenti, non è più possibile applicare l’imposta sostitutiva del 21% o 26%.
- Presunzione Assoluta: Si tratta di una presunzione per la quale non è ammessa prova contraria.
Nota Critica: Gli esperti della Fondazione e dell’Associazione Nazionale dei Dottori Commercialisti sottolineano come il termine “appartamento” sia tecnicamente ambiguo in campo fiscale, creando dubbi interpretativi, specialmente per immobili composti da più stanze locate autonomamente.
Obblighi e Adempimenti per i Nuovi Imprenditori
Al verificarsi del presupposto (ovvero dall’inizio della locazione del terzo immobile), scattano una serie di obblighi amministrativi e fiscali complessi:
- Comunicazione Unica d’Impresa: Presentazione al Registro delle Imprese.
- Apertura Partita IVA: Richiesta all’Agenzia delle Entrate con scelta del regime contabile.
- Codice ATECO: Il codice più indicato è il 55.90.00 (locazioni turistiche pure) o, in caso di servizi aggiuntivi, il 55.20.52.
- Iscrizione INPS: Obbligo di versamento dei contributi previdenziali per i lavoratori autonomi.
- Assicurazione INAIL: Obbligatoria contro gli infortuni sul lavoro.
- SCIA: Segnalazione Certificata di Inizio Attività presso lo Sportello Unico delle Attività Produttive (SUAP).
Regimi Contabili e Trattamento IVA
Il Regime Forfettario
Rappresenta la soluzione più vantaggiosa per chi ne possiede i requisiti.
- Tassazione agevolata: Si paga l’imposta solo sul 40% dei canoni percepiti (coefficiente di redditività).
- Aliquote: 5% per i primi 5 anni (per nuove attività), poi 15%.
- Semplificazione: Esclusione dal campo di applicazione dell’IVA e riduzione degli adempimenti burocratici.
Regime Semplificato o Ordinario
In mancanza dei requisiti per il forfettario, il contribuente deve gestire l’IVA:
- Locazione abitativa standard: Operazione esente IVA (Art. 10 DPR 633/72), con obbligo di fatturazione ma indetraibilità degli acquisti.
- Locazione “Paralberghiera”: Se vengono offerti servizi aggiuntivi (pulizie giornaliere, cambio biancheria, reception), l’attività è soggetta a IVA agevolata al 10%.
Criticità e Incompatibilità Professionale
L’obbligo di diventare “imprenditore” non comporta solo costi economici, ma anche barriere legali per alcune categorie:
- Dipendenti Pubblici: Spesso impossibilitati a svolgere attività d’impresa.
- Professionisti Ordinistici: Per avvocati, notai e commercialisti, l’esercizio di un’attività d’impresa è spesso incompatibile con il mantenimento dell’albo di appartenenza.
di Simona Zangrandi
TAG affitti breviIvapodcast commercialistiregimi contabili