L‘Agenzia delle Entrate, con la risposta a istanza di interpello n. 319/E/2025 del 24 dicembre, ha chiarito che un soggetto passivo stabilito in altro Stato UE, che è identificato ai fini IVA in Italia, può accedere al rimborso dell’imposta ex articolo 38-bis2, del D.P.R. n. 633/1972, optando per la contabilità separata, in modo da tenere distinte le operazioni riconducibili alla partita IVA italiana, da quelle riferibili all’identificativo estero.
Rimborso IVA “diretto”
L’Agenzia delle Entrate, con la Risposta a istanza di interpello n. 319/E/2025 del 24 dicembre, affronta il caso di un soggetto passivo d’imposta stabilito in un altro paese UE che svolge due distinte attività di locazione immobiliare in Italia, una delle quali esente IVA e l’altra imponibile con reverse charge, e analizza la possibilità di richiedere il rimborso dell’IVA assolta sugli acquisti relativi alla seconda attività.
L’articolo 7-quater del D.P.R. n. 633/1972, in riferimento alle operazioni poste in essere da soggetti esteri, prevede che le prestazioni di servizi relativi a beni immobili situati nel territorio dello Stato sono territorialmente rilevanti in Italia.
Il regime iva delle attività di locazione aventi ad oggetto immobili normato dall’articolo 10, comma 1, n. 8) del D.P.R. n. 633/1972 prevede:
- l’esenzione IVA per la locazione di fabbricati ad uso abitativo (salvo i casi in cui il fabbricato sia locato dall’impresa che l’ha costruito o sia destinato ad alloggi sociali come definiti dal decreto ministeriale 22 aprile 2008);
- l’esenzione IVA per la locazione di immobili strumentali, salvo la possibilità per il locatore di optare per il regime dell’imponibilità dell’operazione all’interno del contratto di locazione.
Inoltre, l’articolo 19-bis1 del D.P.R. n. 633/1972 prevede che, in deroga alle disposizioni di cui all’articolo 19 del D.P.R. n. 633/1972, non è ammessa in detrazione l’imposta relativa all’acquisto di fabbricati, o di porzione di fabbricato, a destinazione abitativa né quella relativa alla locazione o alla manutenzione, recupero o gestione degli stessi, salvo che per le imprese che hanno per oggetto esclusivo o principale dell’attività esercitata la costruzione dei predetti fabbricati o delle predette porzioni.
Nel caso esaminato dall’Agenzia delle Entrate, una ditta di diritto spagnolo aveva acquisito nel territorio italiano due immobili, uno strumentale (categoria D/7) e uno di civile abitazione (categoria A/3), concessi in locazione, rispettivamente, a imprese e a persone fisiche. Per ottemperare agli obblighi IVA di emissione delle fatture relative all’attività di affitto dell’unità A/3, la ditta spagnola aveva chiesto un numero di partita IVA in Italia.
Avendo maturato un credito IVA con riguardo all’attività di locazione dell’immobile strumentale, derivante dagli acquisti imponibili e vendite per cui erano state emesse fatture ai sensi dell’articolo 17, comma 2, del D.P.R. 633/1972 ed invece per l’attività di civile abitazione le fatture emesse erano esenti iva, la ditta istante si chiedeva se fosse comunque possibile adottare la procedura di cui all’articolo 38-bis2 del D.P.R. n. 633/1972, considerando che, tra le condizioni per l’ottenimento del rimborso la norma richiede che, il soggetto passivo non stabilito non abbia effettuato operazioni diverse da quelle per le quali debitore dell’imposta è il committente o cessionario ad eccezione di quelle imponibili per trasporti o articolo 74 septies del D.P.R. n. 633/1972.
L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il soggetto non residente, optando per la separazione delle attività può:
- adempiere agli obblighi relativi all’attività di locazione della civile abitazione (esente da imposta ex articolo 10, comma 1 n. 8), del D.P.R. n. 633/1972), attraverso la partita IVA italiana conseguita per il tramite dell’identificazione diretta ai sensi dell’articolo 35-ter del D.P.R. n. 633/1972;
- accedere alla procedura di rimborso di cui all’articolo 38-bis2, del D.P.R. n. 633/1972, relativamente all’imposta assolta sugli acquisti inerenti all’immobile strumentale, a condizione che le relative fatture siano intestate alla partita IVA estera (nel caso in oggetto, spagnola).
A tal fine, è opportuno che il soggetto passivo non residente UE opti per la contabilità separata ex articolo 36 del D.P.R. n. 633/1972 rendendo evidente la distinzione delle due attività e la circostanza che il rimborso attraverso il ”portale elettronico” è relativo solo ed unicamente alle fatture intestate alla partita IVA estera.
di Mariangela Paparusso
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