La L. n. 199/2025 (legge di bilancio 2026) introduce una significativa modifica al regime fiscale delle locazioni brevi, riducendo da quattro a due il numero massimo di appartamenti gestibili senza incorrere nella presunzione di svolgimento di attività imprenditoriale. L’intervento normativo, in vigore dal periodo d’imposta 2026, ridisegna i confini tra reddito fondiario e reddito d’impresa, imponendo ai contribuenti che superano la nuova soglia una serie di adempimenti fiscali, previdenziali e amministrativi.
Il nuovo quadro normativo delle locazioni brevi
L’articolo 1, comma 17, della L. n. 199/2025, interviene in modo incisivo sulla disciplina delle locazioni brevi, modificando l’articolo 1, comma 595, primo periodo, della L. n. 178/2020. La novella legislativa opera su due fronti: da un lato, aggiorna il riferimento temporale, sostituendo le parole “all’anno 2021” con “all’anno 2026”; dall’altro, e qui risiede il cuore della riforma, riduce drasticamente la soglia quantitativa oltre la quale scatta la presunzione di imprenditorialità, sostituendo le parole “quattro appartamenti” con “due appartamenti”.
Tale intervento deve essere letto in combinato disposto con l’articolo 4 del D.L. n. 50/2017, convertito, con modificazioni, dalla L. n. 96/2017, che definisce le locazioni brevi come i contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a trenta giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici.
La ratio dell’intervento normativo appare chiara nella sua finalità di riequilibrio concorrenziale: il legislatore intende restringere l’area di tolleranza fiscale concessa ai privati che gestiscono un patrimonio immobiliare destinato al turismo, riducendo il vantaggio competitivo rispetto alle strutture ricettive tradizionali soggette a una disciplina più stringente. In termini pratici, ciò significa che dal periodo d’imposta 2026 la destinazione alla locazione breve di più di due appartamenti per ciascun periodo d’imposta determina automaticamente la qualificazione dell’attività come imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del codice civile.
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