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Circolare settimana 29
Episodio 55 – Bed & Breakfast – come aprire un’attività
L’attività di Bed and Breakfast può essere avviata anche in forma non imprenditoriale senza bisogno di partita Iva, rispettando alcuni requisiti fissati dalla normativa fiscale e dalle Leggi Regionali. In questo podcast vorrei dare tutte le informazioni di cui hai bisogno per avviare la tua attività di B&B ed iniziare a guadagnare.
Il Bed and Breakfast (B&B) è un’attività ricettiva di tipo extralberghiero con la quale è possibile offrire un servizio di alloggio e prima colazione per un numero limitato di camere e/o posti letto. Solitamente viene utilizzata un abitazione appositamente destinata, oppure, anche parti dell’abitazione privata del proprietario, con periodi di apertura annuali o stagionali. Negli ultimi anni questa attività ha visto registrare un notevole incremento, grazie anche alla facilità di apertura di questo tipo di esercizi.
Ma quali sono le norme che regolano l’apertura di un B&B? e come è possibile avviare questa attività in forma non imprenditoriale?
Prima di iniziare ad analizzare la disciplina del Bed and Breakfast è opportuno andare a distinguerlo dalle altre forme di strutture recettive, come gli affittacamere, e dall’attività di locazione.
I bed and breakfast
L’attività di Bed and Breakfast, è un servizio di alloggio con prima colazione, effettuata esclusivamente con l’ausilio dei familiari, con un massimo di 3/6 camere per un totale di 20 posti letto.
L’attività prevede periodi di chiusura di almeno tre mesi l’anno.
Ai fini fiscali non è considerata un’attività commerciale, e come tale può essere esercitata senza partita Iva (rispettando alcuni requisiti).
La normativa civilistica non offre una definizione puntuale di Bed & Breakfast. Questo in quanto la regolamentazione del settore è demandata alle singole Regioni e Province autonome.
Tuttavia, i B&B possono essere definiti come:
“strutture ricettive a conduzione e organizzazione prevalentemente familiare, che forniscono alloggio e prima colazione utilizzando stanze poste all’interno di abitazioni private, munite di standard e requisiti minimi previsti da norme locali“
Gli affittacamere
L’attività di affittacamere è una vera e propria attività commerciale.
Infatti, oltre al servizio di alloggio, sono compresi i tipici servizi che fanno parte dell’attività alberghiera.
Per avviare un’attività di affittacamere è necessario aprire partita Iva, effettuare la comunicazione di inizio attività in Camera di Commercio, e al SUAP del proprio Comune.
Ciò che caratterizza tali strutture rispetto all’attività di “affittacamere” è il fatto che il servizio di alloggio e prima colazione nei B&B dev’essere effettuato in forma per lo più “familiare”.
Inoltre, deve esserci un numero massimo di camere stabilito a livello regionale e con periodi di chiusura/apertura imposti dalla stessa normativa locale.
La locazione breve turistica
Altra cosa, poi, è la “locazione turistica”.
L’attività di locazione turistica è quella volta alla sola locazione di un immobile o di parte di esso, a clienti esterni, per periodi inferiori ai 30 giorni.
Questo senza l’effettuazione di ulteriori servizi aggiuntivi (somministrazione di alimenti o bevande, cambio giornaliero di biancheria, ecc).
In questo caso non è necessario aprire partita Iva, ma è sufficiente stipulare contratti di locazione turistici.
Si tratta di un particolare tipo di locazione disciplinata dall’articolo 1 della legge 431 del 1998 e dagli articoli 1575 e seguenti del Codice civile.
Essa riguarda la semplice concessione in affitto di case o appartamenti destinati a turisti, con contratti di validità non inferiore a sette giorni e non superiore a sei mesi consecutivi, senza la prestazione di alcun servizio di tipo alberghiero.
Arrivati a questo punto analizziamo in dettaglio l’attività di un (B&B).
Bed and breakfast in forma non imprenditoriale
Aprire un Bed and Breakfast oggi è diventata un’operazione molto semplice, alla portata anche dei soggetti più inesperti, che non hanno mai avuto a che fare con il campo ricettivo.
Proprio in virtù di questa facilità di apertura negli ultimi anni il numero dei Bed and Breakfast è notevolmente aumentato. Infatti, questo tipo di attività, può essere svolta anche in forma non imprenditoriale.
Questo vuol dire, che l’Amministrazione finanziaria, al verificarsi di alcune circostanze permette di aprire un Bed and Breakfast senza bisogno di aprire partita Iva, fatturare, o tenere la contabilità.
Si tratta di una semplificazione non di poco conto.
La condizione richiesta per l’avvio in forma non imprenditoriale è che l’attività venga svolta all’interno dell’immobile (o degli immobili attigui) ove il proprietario ha la propria residenza anagrafica.
Questa attività è particolarmente indicata per i grandi casali di campagna o per gli immobili in città che sono dotati di qualche stanza per gli ospiti in più. In questi casi il proprietario può sfruttare la potenzialità di questi immobili, mettendoli a reddito senza utilizzare lunghi e più rischiosi (almeno economicamente) contratti di affitto.
Tassazione dell’attività di b&b non imprenditoriale
Da un punto di vista fiscale l’attività di Bed and Breakfast effettuata esclusivamente con l’ausilio dei familiari, con un massimo di 3/6 camere per un totale di 20 posti letto. Con periodi di chiusura di almeno tre mesi l’anno.
Ai fini fiscali tale attività non è considerata un’attività commerciale, e come tale può essere esercitata senza partita Iva.
L’Agenzia delle Entrate ha chiarito questa posizione con le Risoluzioni n. 180/E/1998 e n. 155/E/2000, le quali escludono l’attività imprenditoriale del contribuente persona fisica che intraprende l’attività di bed and breakfast, al rispetto delle seguenti condizioni:
- Saltuarietà del servizio (sospensione per periodi minimi di 3 mesi);
- Assenza di organizzazione (non superare i numeri di alloggi e stanze previsti dalla Regioni).
Naturalmente all’interno dell’unità abitativa si presuppone la presenza del proprietario che assiste gli ospiti con l’ausilio della sua famiglia (qualora vi siano soggetti esterni che collaborano, l’attività diventa imprenditoriale se sono utilizzati in modo stabile e professionale).
Avvio dell’attività di bed and breakfast
La normativa in materia di Bed and Breakfast è disciplinata dalle Leggi Regionali, le quali a loro volta si rifanno alla Legge nazionale di riferimento: Legge n. 135/2001 “Riforma della legislazione nazionale del turismo”.
Secondo le normative regionali costituiscono attività di bed and breakfast le strutture ricettive gestite da privati.
Strutture che, avvalendosi della loro organizzazione familiare, utilizzano parte della propria abitazione, con periodi di apertura annuali o stagionali da offrire a turisti.
L’attività è svolta con un numero di camere e letti limitati, sulla base di leggi regionali o di settore o di regolamenti comunali specifici.
Presentazione della scia in comune
Per avviare l’attività di Bed and Breakfast è necessario presentare allo sportello SUAP del Comune ove si vuole avviare l’attività, una dichiarazione di inizio attività, denominata SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività).
La SCIA deve essere compilata inserendo i dati dell’attività e i dati riguardanti l’immobile ove si vuole avviare l’attività, e deve essere inviata, con mezzi cartacei o telematici, allo sportello SUAP.
Solitamente la presentazione della SCIA deve essere accompagnata dal versamento dei diritti di istruttoria che variano dai €. 60 ai €. 150.
Dal giorno successivo rispetto alla presentazione della SCIA è possibile iniziare effettivamente ad esercitare l’attività.
A questo punto è necessario avviare le pratiche, presso le Agenzie per la Promozione delle Attività Turistiche (A.A.P.I.T.), o presso gli uffici turistici del Comune per la classificazione della struttura per avviare le pratiche per la comunicazione degli ospiti extra-UE alle autorità di Pubblica Sicurezza.
I requisiti da rispettare e gli alloggi
Sia le normative regionali, sia i vari uffici SUAP dei Comuni richiedono che gli alloggi utilizzati per l’attività di Bed and Breakfast siano in possesso di tutti i requisiti urbanistico edilizi ed igienico sanitari prescritti per le abitazioni.
Di solito queste informazioni devono essere inserite nella SCIA da presentare al Comune, per questo è bene farsi assistere, da un geometra o da un professionista esperto in questo campo.
Per rispettare il carattere saltuario dell’attività è obbligatoria l’interruzione dell’attività per almeno tre mesi l’anno (anche non consecutivi).
Se non si rispetta questo limite l’apertura della partita Iva diventa obbligatoria.
I prezzi del (b&b)
I prezzi applicati devono essere comunicati all’ente indicato dalla Regione ed essere esposti all’interno della struttura.
Comunicazione degli ospiti alla ps
Anche i B&B come le altre strutture ricettive, sono tenuti a comunicare alla locale autorità di Pubblica Sicurezza le generalità degli ospiti.
Cibi e bevande nei (b&b)
Il servizio offerto nei Bed and Breakfast deve comprendere soltanto la prima colazione.
Le Leggi regionali disciplinano anche i cibi e le bevande che possono essere somministrate. In alcuni casi è possibile offrire solo prodotti confezionati (non manipolati o preparati in casa), al massimo solo riscaldati.
Soltanto se il gestore possiede le necessarie autorizzazioni igienico-sanitarie previste dalla legge, può acquistare e servire alimenti manipolati. I prezzi applicati dal proprietario devono essere sempre esposti all’interno della struttura.
È possibile aprire un Bed and Breakfast anche all’interno di un condominio senza obbligo di richiedere l’autorizzazione all’assemblea condominiale.
È necessario però verificare che il regolamento condominiale non contenga divieti di svolgere un’attività di Bed and Breakfast o un’attività ad essa riconducibile (ed esempio, l’attività di affittacamere).
Come aprire la partita iva per un bed and breakfast?
Prima di tutto, ti consiglio di affidarti ad un professionista per tutti gli adempimenti fiscali legati ad un (B&B).
Sarò necessario predisporre il modello sia in caso di prima iscrizione sia in caso di variazione dei dati precedentemente comunicati. Il modello dovrà contenere i tuoi dati anagrafici, indirizzo, domicilio fiscale e codice fiscale.
Nel modello si dovrà scegliere il codice attività ATECO, ovvero il codice con il quale l’Agenzia delle Entrate identifica le varie attività economiche.
Per il Bed and Breakfast il codice attività da utilizzare è il seguente:
55.20.51 Affittacamere per brevi soggiorni, case ed appartamenti per vacanze, bed and breakfast, residence
– fornitura di alloggio di breve durata presso: chalet, villette e appartamenti o bungalow per vacanze
– cottage senza servizi di pulizia
Qual è il regime fiscale da utilizzare?
Inoltre, dovrà essere inserito il regime fiscale a cui il soggetto decide di aderire.
La scelta del corretto regime fiscale per la vostra attività, e il più indicato per le vostre caratteristiche personali vi farà risparmiare molti soldi.
Per questo è fondamentale il confronto con il professionista. Sbagliare regime fiscale o ancora peggio fare da soli, può rivelarsi una mossa pessima, soprattutto in caso di errori.
Ascolta l’episodio 55 – Bed & Breakfast – come aprire un’attività
Episodio 56 – Sanzioni per fattura elettronica omessa
Oggi parleremo delle sanzioni che riguardano la ritardata o omessa fatturazione delle operazioni rilevanti ai fini Iva.
La fattura emessa in un formato diverso da quello elettronico è da considerarsi inesistente. La fattura inesistente è a tutti gli effetti una fattura non emessa. Tutte le fatture che non transitano dal Sistema di Interscambio devono essere considerate come inesistenti.
Questo significa che, in pratica, è come se la fattura, operativamente, non sia mai stata emessa. Questo aspetto è molto importante in quanto può creare dei problemi sia per il cedente che per il cessionario dell’operazione.
In capo al cedente/prestatore si applica una sanzione amministrativa pecuniaria compresa fra il 90% e il 180% dell’imposta non correttamente documentata. In caso di omessa fatturazione che non incide sulla liquidazione dell’Iva, la sanzione è fissa, che varia da un minimo di euro 250 a un massimo di euro 2.000.
Con la risposta interpello n. 528/E/2019, l’Agenzia delle Entrate ha confermato che, a fronte della tardiva trasmissione della fattura elettronica, si rende applicabile la sanzione da 250 a 2.000 euro (ex art. 6 co. 1 del D.Lgs. n. 471/97), qualora l’emissione avvenga entro il termine per la liquidazione periodica Iva di riferimento e non abbia inciso sulla stessa. Si tratta, in questo caso, di una violazione “formale“.
In caso di operazione con Iva non esposta (vedi i casi di operazioni esenti Iva, oppure di reverse charge, etc), la sanzione è variabile, dal 5% al 10% dei corrispettivi.
Per quanto riguarda il soggetto cessionario/committente vi è un diverso regime sanzionatorio. In questo caso è prevista l’applicazione di una sanzione pari al 100% dell’Iva non correttamente documentata. Tuttavia, per il cessionario/committente, vi è una possibilità di evitare la sanzione.
La possibilità di evitare l’applicazione di sanzioni è connessa alla possibilità di regolarizzare l’operazione. Tale regolarizzazione è possibile laddove il cessionario/committente non riceva entro 4 mesi dall’effettuazione dell’operazione una regolare fattura elettronica.
Infatti, qualora il prestatore non provveda ad emettere fattura il cessionario/committente per evitare l’applicazione di sanzioni ha la possibilità di procedere all’emissione di un’autofattura elettronica. Tale documento deve essere predisposto nei 30 giorni successivi dallo spirare dei 4 mesi dall’effettuazione dell’operazione e deve essere trasmesso telematicamente al sistema di interscambio (SdI).
Contestualmente, per regolarizzare l’operazione, deve essere versata l’Iva indicata in autofattura. Trattandosi di autofatturazione, l’Iva può essere portata in detrazione in sede di liquidazione periodica.
L’autofattura elettronica sostituisce il visto che, in precedenza all’applicazione della fattura elettronica, doveva essere apposto a cura dell’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate sul documento.
Altro aspetto che può portare all’applicazione di sanzioni legate alla Fattura Elettronica è l’assolvimento dell’imposta di bollo. In caso di fatture elettroniche per operazioni esenti, escluse o fuori campo Iva di importo superiore a 77,47 euro è previsto l’assolvimento del bollo.
In particolare, deve essere versato il bollo di 2,00 euro a cura del soggetto cedente/prestatore. Questo secondo le regole indicate nel D.M. 17 giugno 2014. In sintesi, il cedente/prestatore deve procedere con:
- Indicare nell’apposito spazio della fattura in formato XML l’imposta di bollo;
- Versare l’ammontare complessivo dell’imposta di bollo annuale entro 120 giorni dalla conclusione del periodo di imposta;
- Utilizzare il modello F24 indicando il codice tributo 2501.
Nel caso in cui l’imposta di bollo venga addebitata al cliente, è necessario inserire la marca da bollo anche nel corpo della fattura. Mi riferisco all’indicazione della stessa nella parte numerica, in modo che venga ricompresa nel totale documento.
conclusioni
Le problematiche legate alla Fattura Elettronica possono essere le più disparate. Sicuramente incorrere nella fattispecie di fattura elettronica omessa non è piacevole. Le sanzioni in cui si può incorrere sono elevate e riguardano sia il cedente che il cessionario.
Per il cedente si tratta di sanzioni sicuramente più gravose. Per il cessionario, invece, la situazione è più mite. Egli, infatti, ha facoltà di regolarizzare la situazione in autonomia emettendo autofattura. Questo aspetto sicuramente può aiutare ad evitarsi l’applicazione della sanzione. Inoltre, con l’emissione dell’autofattura vi è anche la possibilità di detrarsi l’Iva.
In generale quello che posso consigliarti è di prestare la massima attenzione all’emissione in modo corretto della Fattura Elettronica. In caso contrario, affidati sempre al tuo consulente di fiducia.
Ascolta l’episodio 56 – Sanzioni per fattura elettronica omessa
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