Il settore delle locazioni di breve durata è interessato da una duplice spinta riformatrice. Sul versante sovranazionale, la Commissione europea ha presentato la bozza dell’Affordable Housing Act, un regolamento che intende fornire agli Stati membri criteri oggettivi per circoscrivere le aree a tensione abitativa e conferire alle autorità locali poteri di limitazione delle locazioni turistiche, nel rispetto dei principi di necessità e proporzionalità. Sul versante interno, la Legge di Bilancio 2026 ha ridotto da quattro a due la soglia di immobili gestibili senza partita IVA, mentre il Regolamento (UE) 2024/1028, già pienamente operativo dal 20 maggio 2026, impone un sistema capillare di raccolta e trasmissione dei dati da parte delle piattaforme digitali. Il professionista è chiamato a presidiare un quadro normativo multilivello in rapida evoluzione, coniugando compliance fiscale, adempimenti europei e variabili urbanistiche locali.
Aspetti introduttivi
Il fenomeno delle locazioni di breve durata ha assunto, nel corso dell’ultimo decennio, dimensioni tali da collocarsi al centro di un dibattito che attraversa simultaneamente il diritto dell’Unione Europea, la legislazione fiscale nazionale, la normativa urbanistica regionale e le politiche comunali.
L’espansione delle piattaforme digitali di intermediazione ha moltiplicato l’offerta di alloggi destinati al turismo, generando opportunità di reddito per milioni di proprietari, ma al contempo alimentando tensioni sul mercato residenziale di numerose città europee.
In questo contesto, il legislatore europeo e quello nazionale si muovono lungo direttrici complementari, benché non sempre perfettamente coordinate. Da un lato, la Commissione europea ha formalizzato una proposta di regolamento – l’Affordable Housing Act – che ambisce a fornire un quadro giuridico uniforme per le restrizioni alle locazioni turistiche nelle aree soggette a particolare pressione abitativa. Dall’altro, il diritto interno ha progressivamente affinato il regime fiscale delle locazioni brevi, introducendo con la Legge di Bilancio 2026 nuove soglie di imprenditorialità e confermando il meccanismo della cedolare secca a doppia aliquota.
A questo quadro si aggiunge il Regolamento (UE) 2024/1028, pienamente applicabile dal 20 maggio 2026, che ha istituito un sistema armonizzato di raccolta e condivisione dei dati relativi alle locazioni a breve termine, trasformando le piattaforme digitali in snodi informativi essenziali per le autorità fiscali e amministrative. Il quadro è completato dalle iniziative di alcune Regioni e Comuni italiani che, anticipando la cornice europea, hanno già introdotto strumenti di regolazione urbanistica specificamente rivolti a questa tipologia contrattuale.
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