Dal 1° gennaio 2024 si eleva al 26% l’aliquota della cedolare secca sui contratti di locazione breve a partire dal secondo immobile locato.
La novità, introdotta dall’art. 1, comma 63 della L. 30 dicembre 2023, n. 213 (Legge di Bilancio 2024), riguarda esclusivamente i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di cui al D.L. 50/2017, ovvero di durata inferiore a trenta giorni, stipulati tra persone fisiche al di fuori dell’esercizio dell’attività d’impresa.
I contratti di locazione breve
In base a quanto disposto dall’art. 4 del decreto–legge 24 aprile 2017, n. 50, per locazioni brevi si intendono:
“[…] i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare”.
Pertanto, in baso a quanto indicato nella definizione innanzi riportata, la locazione breve si caratterizza per la presenza dei seguenti elementi:
- Durata inferiore a 30 giorni;
- Contraenti persone fisiche;
- Assenza di esercizio dell’attività d’impresa;
- Locazione diretta o tramite intermediari anche gestori di portali telematici.
Per questa tipologia di contratti di locazione, per cui non è previsto l’obbligo di registrazione in quanto di durata inferiore a 30 giorni, la disciplina fiscale prevede, a parte dal 1° luglio 2017, la possibilità di applicare la tassazione sostitutiva in regime di cedolare secca in alternativa alla tassazione progressiva in regime IRPEF.
In questo modo al contribuente è data facoltà di assoggettare all’aliquota del 21% il reddito derivante da locazione breve di immobili ad uso abitativo, sia in caso di locazione diretta sia nell’ipotesi di ricorso ad intermediari. L’opzione, inoltre, riguarda non solo le locazioni concluse direttamente dal proprietario, ma anche quelle poste in essere dal comodatario o dal sublocatore.
In tutti i casi sopra indicati, in presenza di locazione tramite intermediari anche telematici, sono previsti specifici obblighi a cui gli intermediari devono adempiere nel rispetto della normativa fiscale introdotta dal già menzionato D.L. 50/2017.
Disciplina fiscale ed esercizio dell’opzione
Per quanto riguarda la disciplina fiscale prevista in materia di locazioni brevi, come già detto, in base al D.L. 50/2017 è data facoltà, a partire dal 1° luglio 2017, al proprietario, al comodatario o al sublocatore di immobili locati con contratti di locazione breve, di applicare al reddito prodotto la tassazione sostitutiva in regime di cedolare secca nella misura del 21%. L’opzione, in ragione dell’assenza dell’obbligo di registrazione del contratto, si esercita in sede di dichiarazione dei redditi assoggettando all’aliquota del 21% l’intero importo del reddito, ovvero senza applicare la deduzione forfetaria del 5% prevista in caso di tassazione progressiva IRPEF. Inoltre, in caso di locazione tramite intermediari che intervengono anche nel pagamento del corrispettivo è previsto l’obbligo di applicare una ritenuta del 21% sull’importo percepito per conto del locatore, da certificare successivamente con il modello di Certificazione Unica nell’apposita sezione “certificazione redditi – locazioni brevi”.
Novità 2024
La disciplina della tassazione dei redditi da locazione breve è stata oggetto di ulteriori modifiche con l’approvazione definitiva della recente Legge di Bilancio 2024 (art. 1, comma 63 Legge 30 dicembre 2023, n. 213), la quale è intervenuta modificando l’art. 4 del decreto–legge 24 aprile 2017, n. 50, come segue:
“[…] Ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve si applicano le disposizioni dell’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l’aliquota del 26 per cento in caso di opzione per l’imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca. L’aliquota di cui al primo periodo è ridotta al 21 per cento per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi a una unità immobiliare individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi”.
Pertanto, in base alle nuove disposizioni, il contribuente che sottoscrive contratti di locazione breve per più di un’unità immobiliare, è tenuto, in caso di opzione per la tassazione sostitutiva, ad applicare l’aliquota nella misura del 26% a partire dal secondo immobile in poi, con la possibilità, tuttavia, di scegliere in sede di dichiarazione dei redditi quale immobile assoggettare all’aliquota del 21%, con presumibile opzione per l’unità immobiliare che produce il reddito più elevato.
La normativa, quindi, interviene nuovamente sull’elemento numerico delle unità immobiliari locate, come già fatto dall’art. 1, comma 595, della Legge n.178 del 30 dicembre 2020 (Legge di bilancio 2021), in base al quale, in presenza di locazione breve di più di quattro unità immobiliari in ciascun periodo di imposta, si presume l’esercizio imprenditoriale dell’attività svolta, con la conseguente qualifica di reddito d’impresa e non fondiario del reddito prodotto dalla locazione e con il sorgere dei relativi obblighi contabili e fiscali dell’esercizio imprenditoriale dell’attività.
Sicché, alla luce di quanto sopra indicato, ne consegue che le novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2024 che prevedono l’applicazione della maggiore aliquota del 26% a partire dal secondo immobile locato, si applicano in presenza di locazione di non più di quattro unità immobiliari, subentrando, al superamento della soglia dei quattro immobili l’obbligo di apertura della Partita IVA.
Dott.ssa Francesca Sparano
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