L’art. 54-quinquies co. 2 del TUIR introdotto dall’art. 5 co. 1 lett. b DLgs.192/2024 modifica il regime di deducibilità delle spese di manutenzione degli immobili degli esercenti arti e professioni.
Le spese relative all’ammodernamento, ristrutturazione e manutenzione straordinaria di immobili diventano deducibili in quote costanti nel periodo d’imposta in cui sono sostenute e nei cinque successivi. La misura di deducibilità scende al 50% per gli immobili a uso promiscuo. Altrimenti le spese di manutenzione ordinaria sono interamente deducibili nell’esercizio di sostenimento secondo la disciplina generale ed ne è prevista la riduzione al 50% se sostenute per gli immobili a uso promiscuo.
La riforma prevista dal Decreto Legislativo 192/2024 riguarda le spese di ammodernamento, ristrutturazione e manutenzione straordinaria già a partire dall’anno di imposta 2024 quindi modelli REDDITI 2025.
Il criterio distintivo tra le due tipologie di spese, ordinarie e straordinarie, fa riferimento alle definizioni degli interventi edilizi contenute nell’art. 3 co. 1 lett. a) e b) del DPR 380/2001.
Le spese sostenute fino al 2023, la cui deduzione è stata differita ai periodi d’imposta successivi, restano deducibili in base alle precedenti regole. Per tali spese l’art.102 del TUIR stabiliva che le spese di manutenzione, riparazione, ammodernamento e trasformazione, che da bilancio non erano state imputate a incremento del costo dei beni ai quali si riferivano, erano deducibili nel limite del 5% del costo complessivo di tutti i beni materiali ammortizzabili che risultavano all’inizio dell’esercizio dal registro dei cespiti.
Per le imprese di nuova costituzione il limite percentuale si calcolava sul costo complessivo che risultava alla fine dell’esercizio. L’eccedenza era deducibile per quote costanti nei 5 esercizi successivi.
Software GB
Prima della riforma
Fino al 2023, le spese di ammodernamento, ristrutturazione e manutenzione degli immobili strumentali erano deducibili secondo i seguenti criteri:
- se di natura incrementativa e relative a beni ammortizzabili, cioè acquistati dal 2007 al 2009, il professionista o l’artista le deduceva come maggiori quote di ammortamento;
- in tutti gli altri casi, tali costi erano deducibili nel periodo d’imposta di sostenimento, nel limite del 5% del costo dei beni materiali ammortizzabili risultante all’inizio del periodo d’imposta, mentre l’eventuale eccedenza era deducibile in quote costanti nei 5 anni successivi.
In base a tale disposizione, erano definiti di natura ordinaria gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti. Invece, rivestivano natura straordinaria le opere e modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare e integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, che non alterano la volumetria complessiva degli edifici e non comportano mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso implicanti incremento del carico urbanistico.
Nel software, il calcolo della deducibilità delle spese di manutenzione si effettuava tramite apposita gestione che era accessibile dalla sezione “cespiti” se la contabilità veniva gestita con GBsoftware o diversamente nel modello di dichiarazione negli altri casi.
I conti contabili utilizzati 60715 e 60716 per le spese di manutenzione e riparazione rispettivamente su immobili strumentali o ad uso promiscuo alimentavano la maschera apposita relativa alle spese di manutenzione e riparazione di immobili utilizzati per l’attività di impresa o anche ad uso promiscuo
Il plafond di deducibilità delle spese di manutenzione su base annua prevedeva più tipologie di percentuali e la maschera delle manutenzioni era suddivisa in varie sezioni.
Per le imprese in contabilità semplificata la deducibilità delle spese di manutenzione e riparazione veniva determinata secondo il principio di cassa quindi, il plafond era calcolato sulle spese effettivamente sostenute, ossia per le quali è stato registrato il relativo pagamento.
Se il contribuente aveva optato per la tenuta dei “registri iva senza separata indicazione d’incassi e pagamenti” i dati erano riportati in base alla data di registrazione dei costi di manutenzione e riparazione, indipendentemente dalla data di effettuazione del pagamento.
Dopo la riforma
Dal 2024, cambiano le regole per la deducibilità delle spese di manutenzione degli immobili utilizzati dagli esercenti arti e professioni, con effetto già in sede di modello REDDITI 2025
Il “nuovo” art. 54-quinquies comma 2 del TUIR richiama le spese sostenute per gli “immobili” in maniera generica. Si ritiene che siano interessati dalla nuova disciplina tutti gli immobili utilizzati nell’esercizio dell’attività, siano essi di proprietà o di terzi, acquisiti a titolo oneroso o gratuito, fiscalmente ammortizzabili o non.
Le spese relative alla manutenzione straordinaria di immobili diventano deducibili in quote costanti nel periodo di imposta in cui sono state sostenute e nei cinque successivi.
Per le spese fatte per immobili ad uso promiscuo valgono le stesse regole ma per il 50% del loro valore.
Viene stabilita la deducibilità delle spese relative alla manutenzione ordinaria dei beni immobili utilizzati nell’esercizio dell’attività secondo il criterio di cassa. Viene quindi meno l’obbligo di dedurre tali spese nel periodo d’imposta di sostenimento, nel limite del 5% del costo complessivo di tutti i beni materiali ammortizzabili, e per l’eventuale eccedenza in quote costanti nei cinque periodi d’imposta successivi. I conti contabili solitamente utilizzati per la gestione di tali spese ( 60715-60716) non alimenteranno più la maschera di calcolo che avrà solo carattere residuale per riportare il dettaglio delle riprese fiscali delle spese precedentemente sostenute.
Quindi dalla gestione cespiti è possibile accedere alla maschera per la manutenzione e riparazione ma dal 2024 i conti contabili 60716-60715 che prima alimentavano la maschera, non confluiscono più nel calcolo del 5% del costo dei beni materiali ammortizzabili risultante all’inizio del periodo d’imposta.
Il limite del costo non esiste più e le manutenzioni e riparazioni straordinarie sono gestite con ulteriori conti contabili creati ad hoc.
Nell’ultima parte della maschera gestita nel software rimane presente il dettaglio delle riprese fiscali derivanti dagli anni precedenti dove vengono riportate:
- le quote costanti calcolate negli anni precedenti all’anno 2024
- le quote costanti deducibili negli esercizi successivi derivanti dal calcolo dell’esercizio ante anno di imposta 2024
- la quota deducibile relativa all’anno in corso come ripresa fiscale degli anni precedenti
- il totale deducibile per ogni esercizio
Dal 2024 , alla luce della suddetta riforma, sono stati quindi abilitati due conti contabili per la corretta gestione contabile e fiscale delle spese di manutenzione di carattere straordinario.
I conti contabili sono rispettivamente:
- 607118 “manutenzione straordinaria beni su beni immobili “ con deducibilità al 100%;
- 607119 “manutenzione straordinaria beni su beni immobili uso promiscuo“ con deducibilità al 50%.
Gestione fiscale in Gb
I due conti contabili dovranno essere utilizzati per la gestione delle spese straordinarie sostenute su immobili propri o ad uso promiscuo. La loro particolare deducibilità nell’esercizio in cui sono sostenute e nei cinque periodo successivi verrà gestita direttamente nel campo Redditi e non all’interno della maschera “manutenzioni e riparazioni” all’interno della gestione cespiti.
I conti dovranno essere rilevati per l’intero importo, nell’anno di sostenimento della spesa sull’immobile.
Essi risulteranno deducibili al 100% o 50% a seconda dell’uso promiscuo del bene nel prospetto fiscale e solo all’interno del dichiarativo trattati per la quota fiscalmente ammessa in deduzione nell’anno.
Applicazioni software collegate all’articolo:
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