Abstract
La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dell’Agenzia delle Entrate avverso la decisione della CGT Lombardia, stabilendo che tra i metodi di stima diretta (valore di mercato/reddituale) e indiretta (costo di ricostruzione deprezzato) non esiste alcuna gerarchia rigida o subordinazione residuale. L’Ufficio può legittimamente adottare il criterio del costo di ricostruzione, purché miri a determinare una rendita ordinaria ed oggettiva dell’immobile in sé, svincolata dalle dinamiche di gestione individuale del proprietario o dell’utilizzatore.
Commento
L’ordinanza n. 24619 del 12 agosto 2026 della Sezione tributaria civile della Corte di cassazione, Pres. Socci, Rel. Libri, accoglie il ricorso dell’Agenzia delle Entrate contro la sentenza della CGT Lombardia che aveva annullato un avviso di accertamento catastale relativo al classamento di un complesso immobiliare adibito a supermercato (docfa presentato da una Spa della grande distribuzione). La CTR aveva ritenuto illegittimo l’uso del criterio del costo di costruzione, affermando la prevalenza di una valutazione basata sul valore di mercato, ritenuto più aderente alla reale capacità reddituale dell’immobile adibito alla grande distribuzione.
La Cassazione ripercorre in modo sistematico la disciplina della stima diretta per immobili a destinazione speciale (gruppo D), ricordando che la rendita può essere determinata con procedimento diretto (reddituale) o indiretto (valore di mercato o costo di ricostruzione deprezzato), senza alcuna gerarchia rigida tra i metodi. Richiamando gli artt. 27 e 28 DPR 1142/1949 e la circolare n. 6/T del 30 novembre 2012 – elevata a rango normativo dalla L. 190/2014 – la Corte ribadisce che, nell’approccio di costo, il valore deriva dalla sommatoria del lotto, delle strutture, degli impianti fissi, delle spese tecniche, degli oneri concessori e del “profitto normale del promotore immobiliare”. Il principio di diritto, formulato in termini generali, recita che “ai fini della determinazione della rendita catastale … l’ufficio può legittimamente ricorrere al procedimento indiretto basato sul costo di ricostruzione deprezzato … senza con ciò incorrere in violazione delle norme dettate in materia di estimo catastale”.
La decisione cassa la sentenza regionale per avere questa preso come criterio dirimente il valore di mercato, ritenendo il costo un metodo “residuale”, e rinvia alla CGT Lombardia per un nuovo esame. La Corte sottolinea che i metodi di valutazione “non sono ordinati in maniera fissa, con priorità gerarchica, ma sono alternativi in relazione alle condizioni specifiche dell’immobile”; sicché il giudice di merito deve verificare, caso per caso, quale metodo sia più idoneo a cogliere il valore ordinario dell’immobile, senza escludere a priori il criterio del costo.
Il passaggio più spendibile in dottrina è quello in cui la Corte evidenzia l’esigenza di “svincolare le operazioni di accertamento catastale da circostanze non ordinarie, assicurando … criteri perequativi non condizionati dalla individuale capacità di gestione dell’immobile da parte del proprietario”. In altri termini, il metodo di stima deve prescindere da situazioni contingenti (gestioni particolarmente efficienti o, al contrario, crisi economiche dell’utilizzatore) e tendere a misurare una rendita “normale” riferita all’immobile in sé, secondo standard oggettivi e uniformi.
Pur trattandosi di esito sfavorevole nel caso concreto, la motivazione offre una griglia chiara per contestare gli avvisi di classamento: l’attacco non può limitarsi a preferire il metodo “valore di mercato”, ma deve incidere sulla corretta applicazione, da parte dell’Ufficio, dei parametri interni all’approccio di costo (valore dell’area, dei fabbricati, impianti, deprezzamenti, profitto ordinario, ecc.), dimostrando distorsioni rispetto all’equilibrio perequativo che la stessa giurisprudenza di legittimità intende tutelare.
Operativamente, sarà utile predisporre perizie tecniche che ricostruiscano analiticamente le componenti del costo di ricostruzione e i corretti coefficienti di deprezzamento, così da evidenziare eventuali sovrastime o omissioni e da fornire alla CTR, in caso di rinvio, un quadro motivazionale solido con cui “riportare” la rendita a un livello coerente con i principi enunciati dalla Cassazione.
Articolo a cura di Luca Mariotti – Il tributo.it
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