L’articolo n. 1615 del codice civile determina che “Quando la locazione ha per oggetto il godimento di una cosa produttiva, mobile o immobile, l’affittuario deve curarne la gestione in conformità della destinazione economica della cosa e dell’interesse della produzione. A lui spettano i frutti e le altre utilità della cosa”.
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Podcast GBsoftware a cura del Dott.ssa Barreca
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Differenze fra affitto e locazione
La differenza principale fra contratto di affitto e contratto di locazione attiene all’oggetto del contratto, infatti, l’oggetto del contratto di affitto sono beni produttivi, mobili o immobili, cioè idonei a generare ricchezza.
L’oggetto del contratto di locazione, invece, concerne i beni che non siano obbligatoriamente produttivi ma che possono divenire tali in un momento successivo.
La registrazione di un contratto di locazione o di affitto
È possibile eseguire la registrazione di un contratto di locazione o affitto di immobili presso un qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate oppure è fruibile il servizio web “Contratti di locazione – RLI” presente nell’area riservata del sito dell’Agenzia Entrate, mediante il quale è possibile pagare le imposte di bollo e di registro ed, eventualmente, esercitare l’opzione per la cedolare secca; in caso di difficoltà o dubbi è raccomandabile l’ausilio di un intermediario abilitato. Tale registrazione deve essere compiuta entro 30 giorni dalla data di stipulazione del contratto o dalla sua decorrenza, nel caso in cui essa sia anteriore. I contratti che hanno una durata fino a 30 giorni in un anno con lo stesso affittuario, definito anche conduttore, non sono soggetti all’obbligo di registrazione.
Occorre sottolineare che gli agenti immobiliari e i possessori di un numero di immobili pari o superiori a 10 sono obbligati ad utilizzare il servizio telematico.
All’interno dell’area riservata è possibile anche ottemperare agli adempimenti successivi, per esempio:
- pagamenti per l’annualità successiva relativa ai contratti di locazione pluriennale nel caso in cui sia scelta la possibilità di pagare l’imposta di registro ogni anno, fino alla scadenza;
- proroga per l’eventuale prolungamento della durata del contratto;
- cessione per la sostituzione del locatore o del conduttore del contratto;
- subentro nel caso in cui la cessione del contratto discenda per legge, ad esempio, nel caso di vendita dell’immobile il compratore subentra nel contratto sotto la fattispecie di locatore;
- risoluzione nel caso in cui il contratto si interrompa anteriormente alla scadenza;
- rinegoziazione del canone di locazione cioè nell’eventualità in cui le parti stabiliscano, in accordo, la variazione dell’importo del canone.
Di seguito è indicata la documentazione necessaria per registrare un contratto di locazione presso un ufficio dell’Agenzia Entrate:
- due originali del contratto oppure un originale e una copia, in tale ultimo caso l’ufficio attesterà la conformità all’originale;
- il modello RLI compilato e firmato;
- marche da bollo con contrassegni telematici, aventi data uguale o precedente a quella della stipula, da applicare su ciascuna copia del contratto da registrare. L’importo stabilito per le marche da bollo è di 16 euro ogni 4 facciate scritte e, in ogni caso, ogni 100 righe;
- la ricevuta di versamento dell’imposta di registro eseguita con il Modello F24 Elementi identificativi oppure, eccetto il caso della cedolare secca, è possibile pagare le imposte di bollo e di registro con richiesta di addebito sul proprio conto corrente bancario o postale tramite il modello pdf apposito.
Il calcolo dell’imposta di registro
In merito alla determinazione dell’imposta di registro occorre sottolineare che l’importo varia in funzione alla tipologia dell’immobile locato o affittato. Per i fabbricati ad uso abitativo l’importo si calcola applicando il 2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità. Sui fabbricati strumentali per natura occorre applicare l’1% del canone annuo nel caso in cui la locazione sia eseguita da soggetti passivi IVA e 2% del canone negli altri casi. Per i fondi rustici occorre applicare lo 0,50% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità e per le altre tipologie residue di immobili la percentuale è il 2% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità.
Sono previste agevolazioni per i contratti di locazione a canone concordato, relativi ad immobili situati in uno dei Comuni ad elevata tensione abitativa, infatti, per tali immobili è prevista una riduzione del 30% della base imponibile su cui occorre applicare l’imposta di registro. È necessario considerare che il versamento per la prima annualità deve essere pari o superiore a 67 euro. Inoltre, sull’eventuale deposito cauzionale versato dall’inquilino non è dovuta l’imposta di registro mentre, nel caso in cui il deposito sia pagato da un soggetto esterno al contratto di locazione, occorre pagare l’imposta nella misura dello 0,50%.
Il pagamento dell’importo dovuto per la registrazione del contratto deve avvenire in solido dal locatore e dal conduttore.
Per i contratti pluriennali, comunque, è possibile optare per due diverse soluzioni di pagamento:
- versare l’imposta dovuta al momento della registrazione, per l’intera durata del contratto;
- pagare l’imposta anno per anno, considerando gli aumenti ISTAT, entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità.
Il pagamento completo effettuato al momento della registrazione, per l’intera durata del contratto, attribuisce il diritto allo sconto consistente in una detrazione dall’imposta dovuta uguale alla metà del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero delle annualità.
Nell’eventualità in cui il contratto sia disdetto prima della scadenza e l’imposta di registro sia stata versata per l’intera durata, sorge il diritto al rimborso dell’importo saldato per le annualità successive a quella relativa alla disdetta anticipata del contratto.
Altresì per la proroga del contratto di locazione di immobile a uso abitativo è consentito versare l’imposta in unica soluzione oppure anno per anno.
In merito alle risoluzioni e alle cessioni senza corrispettivo dei contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani aventi durata pluriennale, l’imposta deve essere versata nella misura fissa di 67 euro.
L’istanza di riesame
È possibile presentare un’istanza di autotutela locazioni nel caso in cui sia stato ricevuto un avviso di liquidazione per l’imposta di registro sui contratti di locazione relativi ad un’annualità successiva alla prima. In tale evenienza è adoperabile il servizio di assistenza telematica CIVIS oppure il servizio Consegna documenti e istanze offerti dall’Agenzia delle Entrate e in alternativa è consigliabile l’ausilio di un intermediario abilitato oppure la prenotazione presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate.
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