L’art. 1 comma 769 della Legge n. 160/19 stabilisce che entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui è iniziato il possesso degli immobili, terreni o fabbricati, oppure successivo a quello in cui sono intervenute variazioni considerevoli ai fini della determinazione dell’IMU, è obbligatorio presentare al Comune di competenza, in forma cartacea o telematicamente, la Dichiarazione IMU.
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Podcast GBsoftware a cura del Dott.ssa Barreca
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I soggetti obbligati
La dichiarazione IMU, pertanto, è utile per beneficiare di eventuali esenzioni, agevolazioni e riduzioni dell’imposta dovuta o semplicemente per consentire di determinare correttamente gli importi dell’IMU. Il principio base per la trasmissione comprende tutti i casi di modifiche e variazioni di cui il Comune non è a conoscenza e, quindi, non è obbligatoria la trasmissione in mancanza di variazioni.
In merito ai mutamenti di soggettività passiva essi devono essere comunicati sia da chi ha cessato di essere soggetto passivo IMU e sia da chi ha iniziato ad esserlo; in particolare, occorre considerare i seguenti casi:
- Condomini: l’amministratore è obbligato a presentare la dichiarazione;
- Immobili in leasing: obbligato è il locatario, entro 90 giorni dalla stipulazione del contratto di leasing, anche nei casi in cui gli immobili siano da costruire o in corso di costruzione;
- Multiproprietà: obbligato è l’amministratore del condominio o della comunione;
- Immobili oggetto di misure cautelari o conservative: l’obbligato è il custode o l’amministratore giudiziario nel caso in cui sia effettivamente così stabilito dal Giudice nel procedimento a carico di persone indagate.
I principali casi per i quali è obbligatorio trasmettere la dichiarazione IMU sono indicati di seguito:
- gli immobili godono di riduzioni di imposta, ad esempio: fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto inutilizzati; fabbricati di interesse storico o artistico; fabbricati per i quali il comune ha deliberato la riduzione dell’aliquota; terreni agricoli e non coltivati posseduti e condotti da coltivatori diretti o IAP; unità immobiliari, escluse quelle catalogate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, concesse in comodato a parenti in linea retta di primo grado; fabbricati costruiti e destinati alla vendita denominati beni merce per i quali si applica la Risoluzione MEF del 6.11.2020 n. 7/DF, in particolare occorre precisare che tale obbligo di presentare la dichiarazione IMU per i beni merce è stato stabilito a partire dal 2023 che, ovviamente, è utile nei casi per i quali è prevista l’esenzione dall’imposta a decorre dal 1° gennaio 2022, per la durata di tale destinazione e fino a quando non siano locati, in base all’articolo 1, comma 751, della L. 160/2019 – legge di Bilancio 2020;
- nei casi in cui il comune non è in possesso delle informazioni utili per verificare il corretto adempimento dell’obbligazione tributaria, ad esempio: l’immobile è stato oggetto di locazione finanziaria; l’immobile è stato oggetto di un atto di concessione amministrativa su aree demaniali; l’atto costitutivo, modificativo o traslativo del diritto si riferiva ad un’area fabbricabile; il terreno agricolo è divenuto area fabbricabile; l’area è divenuta edificabile in seguito alla demolizione del fabbricato; l’immobile è assegnato al socio della cooperativa edilizia a proprietà divisa, in via provvisoria; è variata la destinazione ad abitazione principale dell’alloggio; è stato acquisito o perso nel corso dell’anno l’esenzione IMU; il fabbricato rientra nel gruppo catastale D ed è posseduto da imprese e distintamente contabilizzato.
Per quanto riguarda l’esenzione IMU sugli immobili adibiti ad abitazione principale non è invece necessario l’adempimento dichiarativo in oggetto perché tale informazione è già disponibile per il Comune.
Analogamente, la dichiarazione IMU non è necessaria per la riduzione stabilita in merito alle unità immobiliari locate con contratto a canone concordato, poiché i comuni possono accedere alle informazioni utili al corretto adempimento.
L’invio della dichiarazione IMU è invece necessario per l’applicazione dell’esenzione spettante relativamente agli immobili occupati abusivamente, per i quali sia stata presentata denuncia o sia stata inoltrata un’azione giudiziaria penale.
Infine, è importante sottolineare che gli enti no profit, del terzo settore e gli enti ecclesiastici, che possiedono immobili adibiti all’esercizio di attività non commerciali sono obbligati a presentare ogni anno il modello IMU/ENC.
Le modalità di presentazione
La presentazione della dichiarazione IMU può avvenire in forma cartacea, consegnandola a mano al Comune destinatario, oppure inviandola con raccomandata o a mezzo PEC, o con modalità telematica, mediante i servizi telematici Entratel o Fisconline, in base alle specifiche tecniche allegate al DM 24 aprile 2024, direttamente dal contribuente oppure da un soggetto abilitato incaricato ex art. 3 comma 3 del DPR n. 322/98.
L’invio dovrà avvenire esclusivamente in modalità telematica al fine di beneficiare dell’esenzione per gli immobili occupati abusivamente.
Il ravvedimento per l’omessa dichiarazione IMU e le sanzioni
Il contribuente obbligato alla trasmissione che non ha rispettato tale obbligo, entro il termine ordinario, può usufruire del ravvedimento operoso IMU, il quale è utilizzabile anche per l’IMU ex art. 16 del D.Lgs. n. 473/97.
La suddetta dichiarazione omessa può essere presentata entro 90 giorni dal termine ordinario previsto, ai sensi dell’art. 13 comma 1 lett. c) del D.Lgs. n. 472/97. È considerata omessa dichiarazione anche la mancanza di un solo immobile nella dichiarazione già presentata. Il ravvedimento operoso prevede, entro il predetto termine, non solo la presentazione della dichiarazione non trasmessa, ma anche il versamento della sanzione minima stabilita per l’omessa dichiarazione, ridotta a un decimo del minimo, oltre all’eventuale imposta e ai relativi interessi.
Trascorsi 90 giorni dal termine stabilito, non è più possibile usufruire del ravvedimento, eccetto casi specifici previsti nel regolamento comunale (circ. Min. Economia e finanze 29 aprile 2013 n. 1).
Per l’omessa presentazione della dichiarazione IMU, l’art. 1 comma 775 della Legge n. 160/19 prevede l’irrogazione di una sanzione che va dal 100% al 200% dell’imposta non versata, con un minimo di 50,00 euro. Inoltre, anche per l’IMU si applica l’art. 7 comma 4-bis del D.Lgs. n. 472/97, quindi, nel caso in cui la dichiarazione sia presentata entro 30 giorni dal termine, la sanzione sarà ridotta alla metà, cioè dal 50% al 100% dell’imposta non versata, ma con un minimo di 25 euro.
Il contribuente che pur avendo omesso la dichiarazione abbia eseguito il versamento dell’IMU, beneficerà della sanzione ex art. 1 comma 775 della L. 160/2019 applicata al minimo, cioè 50,00 euro. Per il ravvedimento, dunque, sarà versata una sanzione pari a 5 euro (1/10 di 50,00 euro), ridotta a 3,00 euro (arrotondamento di 2,50 euro ex art. 1 comma 166 della L. 296/2006) nell’ipotesi in cui la dichiarazione sia trasmessa entro 30 giorni dal termine ordinario.
Nell’eventualità in cui, oltre all’omessa presentazione della dichiarazione IMU, non è stata pagata l’imposta dovuta, la sanzione per il ravvedimento è pari al 10% (1/10 del 100%) dell’IMU non pagata; in caso di dichiarazione presentata entro 30 giorni dal termine, la sanzione sarà uguale al 5% dell’IMU non pagata; in tale circostanza, per concludere il ravvedimento è doveroso, pagare anche l’IMU dovuta e i relativi interessi, effettuando l’arrotondamento all’unità di euro, in base all’ex art. 1 comma 166 della L. 296/2006. La regolarizzazione eseguita entro 90 giorni consente la sanzione ridotta a un decimo del minimo in base all’articolo 13, lettera c), D.Lgs. n. 472/97, mentre la regolarizzazione eseguita oltre tale scadenza, ma prima della ricezione dell’atto di accertamento, consente le riduzioni sanzionatorie del ravvedimento.
Le novità 2026 in merito al regime sanzionatorio
Il Consiglio dei Ministri ha approvato il 9 maggio 2025 uno schema di decreto legislativo sui tributi locali e regionali che inserisce notevoli modifiche al regime sanzionatorio e agli istituti deflativi del contenzioso. Per l’IMU, la sanzione per omessa dichiarazione viene ridotta a una misura fissa del 100% del tributo non pagato, con un minimo di 50,00 euro, mentre per dichiarazione infedele discende al 40%, con un minimo di 50,00 euro; tali variazioni si adotteranno per le violazioni commesse dal 1° gennaio 2026. È importante evidenziare anche l’estensione dell’art. 13 comma 1-ter del D.Lgs. n. 472/97 ai tributi locali, che autorizzerà il ravvedimento operoso fino alla notifica dell’accertamento, anche in presenza di questionari o verbali. L’art. 3 del suddetto schema inserisce anche, per gli enti locali, la possibilità di adoperare lettere di compliance e una forma di definizione degli avvisi bonari per omessi versamenti, con il diritto per il contribuente di avanzare osservazioni entro 60 giorni, mentre le Regioni e i Comuni potranno scegliere i medesimi strumenti deflativi stabiliti per i tributi erariali.
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