Con la sentenza n. 565/2025 la Corte di giustizia tributaria di secondo grado delle Marche ha statuito che la vendita di un complesso immobiliare realizzata nell’ambito di una procedura fallimentare competitiva e intervenuta tra l’affittuaria del complesso e il fallimento non è soggetta alla rettifica di valore, perché la base imponibile è determinata ex articolo 44 del DPR n. 131/1986 (TUR) ed è data dal prezzo dichiarato.
Sentenza n. 565/2025
Il fallimento esperiva varie procedure di vendite all’incanto, tutte andate deserte. L’ultima prevedeva il prezzo di aggiudicazione di 7 milioni di euro.
Il curatore richiedeva e otteneva da parte degli organi fallimentari preposti l’autorizzazione a vendere all’affittuario, che aveva formulato l’offerta, al prezzo di base dell’ultima asta andata deserta: 7 milioni.
L’Agenzia delle Entrate emetteva atto di rettifica e valutava il complesso aziendale oltre 16 milioni, e riliquidava le imposte nei confronti sia dell’acquirente che della curatela venditrice, obbligati in solido, applicando sanzioni e interessi.
Le parti contraenti impugnavano l’atto con ricorsi separati. Disposta la riunione, la Corte di primo grado li accoglieva ed annullava l’atto di rettifica. L’Agenzia delle Entrate proponeva appello, lamentando la violazione degli articoli 44, 51 e 52 del TUR.
I giudici di seconde cure hanno rigettato l’appello, in quanto la vendita era maturata all’esito di procedure di vendite all’incanto andate deserte. E questa è una della ipotesi disciplinate dall’articolo 44 del TUR, il quale statuisce il principio della intangibilità del corrispettivo dichiarato.
Tale norma opera in deroga al potere di rettifica dell’Agenzia disciplinato dall’articolo 52 del TUR, ed è volta a garantire che l’imposta di registro sia commisurata al valore di scambio effettivamente raggiunto, in particolare quando il valore di mercato può essere influenzato da circostanze particolari, come la vendita avvenuta nell’ambito di una procedura fallimentare competitiva.
Le modalità di vendita – come quelle dell’asta pubblica – garantiscono la corrispondenza del corrispettivo del trasferimento immobiliare a quello venale in comune commercio, parametro di riferimento per l’esercizio del potere di rettifica previsto dall’articolo 52 del TUR.
Pertanto, secondo la Corte non sarebbe ragionevole che l’Agenzia delle Entrate rideterminasse la base imponibile sulla base di un valore da essa stabilito ma rifiutato dal mercato – come dimostrato dalle vendite all’asta andate deserte – pretendendo di affermare che tale valore risulti coerente con il valore dello stesso in comune commercio.
Dott.ssa Mariangela Paparusso
Applicazioni software collegate all’articolo:
TAG asta fallimentareimmobileimponibile
Stampa la pagina
