La Legge di Bilancio 2024 (legge 30 dicembre 2023, n. 213) ha modificato gli articoli 67 e 68 del TUIR, introducendo tra i redditi diversi le plusvalenze derivanti da cessione di immobili oggetto di interventi Superbonus (art. 119 DL n. 34/2020) conclusi da non più di 10 anni all’atto della cessione.
Disposizioni generali
La Legge di Bilancio 2024 (legge 30 dicembre 2023, n. 213) ha modificato gli articoli 67 e 68 del TUIR, introducendo tra i redditi diversi le plusvalenze derivanti da cessione di immobili oggetto di interventi Superbonus (art. 119 DL n. 34/2020), conclusi da non più di 10 anni all’atto della cessione. La legge introduce la lettera b-bis al comma 1 dell’articolo 67 TUIR, il quale recita come segue:
“Sono redditi diversi […]: b-bis) le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati di cui all’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, che si siano conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione, esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo. […]”.
Si tratta, nello specifico, delle plusvalenze generate a seguito di cessioni di immobili effettuate a partire dal 1° gennaio 2024, a condizione che gli interventi siano stati conclusi da non più di dieci anni dal momento della cessione.
Rimangono tuttavia esclusi dalla tassazione delle nuove plusvalenze gli immobili acquisiti per successione e quelli adibiti ad abitazione principale dal soggetto cedente o dai suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti la cessione, oppure, in caso di periodo di detenzione inferiore ai dieci anni, per la maggior parte del periodo stesso.
Tipologia di immobile
Come specificato dalla Circolare 13/E del 13 giugno 2024, possono generare plusvalenze imponibili le cessioni di tutte le tipologie di immobili oggetto di interventi Superbonus, a prescindere dal soggetto che abbia realizzato gli interventi stessi, ovvero se proprietario o altro avente diritto quale, a titolo di esempio, il conduttore o il comodatario.
Tipologia di intervento
Per quanto riguarda la tipologia di intervento, l’Agenzia delle Entrate, con la già menzionata Circolare 13/E del 2024, ha chiarito che le nuove disposizioni si applicano alla cessione di immobili in cui siano stati effettuati anche interventi sulle parti comuni, indipendentemente dalla presenza di interventi trainati sul singolo immobile.
Decorrenza
Come innanzi già detto, le nuove disposizioni normative si applicano alle cessioni realizzate a partire dal 1° gennaio 2024, tuttavia, è importante specificare che, come chiarito dall’Agenzia delle Entrate, la plusvalenza imponibile sia di fatto solo quella relativa alla prima cessione a titolo oneroso effettuata entro i dieci anni dalla fine dei lavori, mentre rimangono escluse dall’applicazione delle novità normative le cessioni successive.
Inoltre, al fine di determinare la decorrenza dei dieci anni indicati dalla norma e, pertanto, la data di fine dei lavori, occorre fare riferimento ai titoli abilitativi rilasciati dal Comune di competenza ed alle comunicazioni richieste dalla normativa urbanistica e dai regolamenti edilizi vigenti.
Calcolo della plusvalenza
La legge di bilancio 2024 modificando l’art. 68 del TUIR ha definito i criteri per calcolare la nuova plusvalenza.
In base alle nuove disposizioni la plusvalenza imponibile è generata dalla differenza tra il corrispettivo percepito a seguito di cessione dell’immobile ed il prezzo d’acquisto o costo di costruzione del bene ceduto, aumentato dei costi inerenti.
L’articolo 68 aggiornato prevede criteri particolari per determinare il «costo inerente al bene», che cambiano se tra il termine degli interventi agevolati dal Superbonus e la cessione dell’immobile siano passati meno o più di cinque anni.
- 1° caso – Meno di cinque anni: in caso di periodo inferiore ai cinque anni le spese per gli interventi Superbonus non si considerano ad incremento del costo di acquisto o di costruzione del bene immobile, qualora si verifichino le seguenti condizioni in modo congiunto:
- Si sia fruito dell’agevolazione nella misura del 110%;
- Si sia esercitata l’opzione per lo sconto in fattura e la cessione del credito.
- 2° caso – Più di cinque anni: in caso di periodo superiore ai cinque anni, con fruizione dell’agevolazione nella misura del 110% ed esercizio dell’opzione per sconto in fattura o cessione del credito, occorre tenere conto, ai fini della determinazione dei costi inerenti, del 50% del valore delle spese sostenute per gli interventi.
Infine, una volta calcolata la plusvalenza con le modalità innanzi indicate, è possibile applicare, in luogo della tassazione ordinaria, l’imposta sostitutiva di cui all’art. 1. Co. 496 L. n. 266/2005 calcolata nella misura del 26%.
Dott.ssa Francesca Sparano
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