La Legge di Bilancio 2025, all’art. 1, commi. 31 – 36, ha riaperto la possibilità di assegnare in via agevolata gli immobili ai soci, introdotta dall’art. 1, commi 100 e 105, della Legge 29 dicembre 2022, n. 197 (Legge di Bilancio 2023).
Le società commerciali che assegnano o cedono beni (immobili o mobili registrati) non strumentali ai soci entro il 30 settembre 2025 versano in due rate un’imposta sostitutiva pari all’8% (ovvero pari al 10,5% se la società non è operativa) sulla Legge di bilancio 2025: principali misure fiscali differenza tra valore normale e costo fiscalmente riconosciuto dei medesimi beni.
Soggetti beneficiari
Possono usufruire del regime agevolato dell’assegnazione dei beni ai soci, come nelle precedenti versioni:
- le società di persone commerciali (S.n.c. e S.a.s. e, per equiparazione, le società di armamento e le società di fatto che hanno ad oggetto l’esercizio di attività commerciali)
- le società di capitali (S.r.l., S.p.a. e S.a.p.a.).
- le società possono anche essere in liquidazione, purché sussistano le condizioni previste dalla normativa in esame
Soggetti esclusi
Non rientrano tra i soggetti destinatari della disciplina in esame, gli enti non commerciali e le società non residenti nel territorio dello Stato che hanno una stabile organizzazione in Italia.
Requisiti
Per godere dell’agevolazione tutti i soci devono risultare iscritti nel libro dei soci, ove prescritto, alla data del 30 settembre 2024 ovvero vengano iscritti entro trenta giorni dalla data di entrata in vigore della Legge di Bilancio 2025 (1° gennaio 2025), in forza di titolo di trasferimento avente data certa anteriore al 1° ottobre 2024.
Ove la società sia priva del libro soci, l’intestazione della partecipazione deve essere provata con titoli idonei aventi data certa.
Non ricorre, pertanto, la necessità dell’ininterrotto possesso della partecipazione dalla data del 30 settembre 2024 alla data dell’assegnazione al socio del bene agevolato. Questo significa che il socio deve rivestire tale qualifica alla data del 30 settembre 2024, ma la sua percentuale di partecipazione, all’atto dell’assegnazione, può essere diversa rispetto a quella esistente alla predetta data. La quota di partecipazione può variare successivamente (ad esempio mediante un ulteriore acquisto); in tal caso, l’agevolazione spetterà con riferimento alla nuova quota che sarà detenuta alla data di assegnazione/cessione.
La normativa nulla dispone in merito alla “qualifica” di socio, che, come precisa la citata Circolare dell’agenzia delle Entrate del 1° giugno 2016 n. 26/E, possono essere rappresentati anche da soggetti diversi dalle persone fisiche ed essere non residenti nel territorio dello Stato.
L’agevolazione spetta anche agli eredi che subentrano come soci successivamente alla data del 30 settembre 2024.
Rientrano nell’agevolazione anche i casi che prevedono l’intestazione delle quote o azioni dell’effettivo socio a società fiduciarie, purché queste ultime risultino nel libro dei soci alla data del 30 settembre 2024, fornendo, in ogni caso, la prova che il rapporto fiduciario sia sorto prima della predetta data.
Nel caso in cui sulla partecipazione sia costituito un diritto di usufrutto, la qualità di socio spetta al soggetto titolare della nuda proprietà.
Beni oggetto dell’assegnazione
I beni che possono essere oggetto dell’agevolazione sono:
- gli immobili (terreni e fabbricati) che non sono strumentali per destinazione;
- i beni mobili che sono iscritti nei pubblici registri e che non sono utilizzati quali beni strumentali nell’attività propria dell’impresa.
Con riferimento ai beni immobili possono essere assegnati o ceduti gli immobili patrimoniali, gli immobili merce alla cui produzione o scambio è diretta l’attività dell’impresa e gli immobili strumentali per natura non utilizzati direttamente nell’esercizio della propria attività d’impresa.
Le caratteristiche dei beni oggetto di assegnazione devono essere verificate nel momento dell’assegnazione, a prescindere dalla data di acquisizione. Il momento di assegnazione va individuato in quello in cui l’atto di assegnazione viene effettuato, non rilevando, quindi, la delibera che dispone l’assegnazione medesima.
Nel documento di prassi (Circ. AE 1° giugno 2016 n. 26/E), l’Amministrazione Finanziaria ha chiarito che è possibile effettuare un cambio di destinazione d’uso in prossimità della data di assegnazione del bene per acquisire lo status di bene agevolabile.
Nello stesso documento, viene precisato che, tra i beni assegnabili in modo agevolato, non rientrano i singoli diritti, quali quelli reali afferenti ai beni medesimi (es., usufrutto, nuda proprietà) ovvero quelli edificatori. Sul punto, la Circ. AE 16 settembre 2016 n. 37/E, è intervenuta, puntualizzando che non può mai essere oggetto di assegnazione o cessione agevolata il singolo diritto (es. usufrutto, nuda proprietà) in quanto lo stesso non è un bene.
Il medesimo regime si applica alle società che hanno per oggetto esclusivo o principale la gestione di beni (immobili o mobili registrati) non strumentali e che si trasformano in società semplici entro il medesimo termine del 30 settembre 2025.
Base imponibile
Come prevede l’art. 1 c. 32 della Legge di Bilancio 2025, sulla differenza tra il valore normale dei beni assegnati o, in caso di trasformazione, quello dei beni posseduti all’atto della trasformazione, e il loro costo fiscalmente riconosciuto, si applica una imposta sostitutiva delle imposte sui redditi e dell’IRAP nella misura dell’8%, ovvero del 10,5% per le società considerate non operative in almeno due dei tre periodi d’imposta precedenti a quello in corso al momento dell’assegnazione, della cessione o della trasformazione.
Per i beni la cui assegnazione è soggetta ad IVA, l’imposta si applica nei modi ordinari sul valore normale dei beni con aliquota propria dei beni medesimi.
Per gli immobili, la determinazione della base imponibile, per l’applicazione dell’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi e dell’IRAP, è data dalla differenza tra il valore normale, art 9 TUIR e il costo fiscalmente riconosciuto, determinato secondo i criteri previsti dall’ART 110 C1 LETT. B Tuir, al netto degli ammortamenti fiscalmente dedotti.
Le imposte indirette
Per effetto del c. 35, per le suddette assegnazioni e cessioni ai soci, le aliquote dell’imposta di registro, eventualmente applicabili, sono ridotte alla metà (dal 3% all’1,5%), mentre le imposte ipotecarie e catastali si applicano in misura fissa (pari a 200 euro).
Tempistiche e versamenti
La Manovra 2025 reintroduce il regime fiscale agevolato volto a consentire l’assegnazione e la cessione agevolata ai soci di taluni beni immobili e beni mobili iscritti in pubblici registri da eseguirsi entro il 30 settembre 2025.
Al comma 31, viene precisato che le società che hanno per oggetto esclusivo o principale la gestione dei predetti beni, possono trasformarsi in società semplice, usufruendo del regime fiscale agevolativo previsto per le assegnazioni e cessioni.
In mancanza di nuove istruzioni da parte dell’Agenzia delle Entrate, e considerato che la Legge di Bilancio 2025 reintroducendo l’istituto in esame non si discosta dalle precedenti disposizioni sull’argomento, si ritengono valide, ai fini di una loro applicazione, i documenti di prassi già emanati, da aggiornare con l’attuale normativa. (si veda Circ. 21 maggio 1999 n. 112; Circ. AE 1° giugno 2016 n. 26/E; Circ. AE 16 settembre 2016 n. 37/E; Ris. AE 17 ottobre 2016 n. 93/E; Ris. AE 3 novembre 2016 n. 101/E; Circ. AE 7 aprile 2017 n. 8/E e Ris. AE 2 maggio 2017, n. 54/E).
Le società devono versare il 60% dell’imposta sostitutiva entro il 30 settembre 2025 e il restante 40% entro il 30 novembre 2025.
Dott.ssa Mariangela Paparusso
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