L’Agenzia delle Entrate, con il principio di diritto n. 7/E/2025, ha determinato i criteri per la detrazione fiscale delle spese sostenute per interventi di recupero edilizio in caso di trasferimento mortis causa dell’immobile, confermando che il requisito della “detenzione materiale e diretta” non deve essere contestuale all’apertura della successione, ma va rispettato negli anni in cui si intende fruire delle rate residue.
Successione e benefici fiscali edilizi
L’Agenzia delle Entrate nell’attività di monitoraggio degli interpelli previsti dall’articolo 11 della L. n. 212/2000 (Statuto dei diritti del contribuente), ha rilevato la necessità di fornire chiarimenti in merito al caso di trasferimento mortis causa di un immobile, già oggetto di interventi agevolati di recupero del patrimonio edilizio esistente, ad un erede che ne acquisisce la detenzione materiale e diretta solo in data successiva a quella di apertura della successione.
L’articolo 16-bis del Tuir consente di poter detrarre dall’imposta lorda (IRPEF) un importo pari al 36% delle spese documentate, sostenute fino ad un massimo di 48.000 euro per unità immobiliare, effettuate per interventi di recupero del patrimonio edilizio realizzati su parti comuni di edifici residenziali e su singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale e relative pertinenze.
L’importo della detrazione è elevato al 50% delle spese nel caso in cui le medesime spese siano sostenute dai titolari del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento per interventi sull’unità immobiliare adibita ad abitazione principale, secondo quanto previsto dall’articolo 16, comma 1, del D.L. n. 63/2013, come da ultimo modificato dall’articolo 1, comma 55, della L. n. 207/2024. La detrazione è ripartita in dieci rate annuali di pari importo, a decorrere dal periodo d’imposta in cui le spese sono sostenute.
In caso di vendita dell’unità immobiliare, sulla quale sono stati realizzati gli interventi previsti dall’articolo 16-bis del Tuir, prima della completa fruizione del beneficio della detrazione, le rate residue per i rimanenti periodi di imposta, salvo diverso accordo delle parti, vengono trasferite al nuovo titolare.
In caso di decesso dell’avente diritto, la fruizione del beneficio fiscale si trasmette, per intero, esclusivamente all’erede che conservi la detenzione materiale e diretta del bene.
Qualora l’immobile venga trasferito a seguito di decesso del titolare, la detrazione non si divide automaticamente tra tutti gli eredi. La norma precisa che il diritto al beneficio della detrazione passa integralmente all’erede che mantiene la detenzione dell’immobile. La ratio della norma è evitare che la detrazione venga frammentata tra eredi che non hanno un rapporto diretto con il bene. Con la circolare n. 17/E2023, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che la detenzione materiale e diretta dell’immobile oggetto degli interventi deve sussistere per l’intera durata del periodo d’imposta di riferimento. Pertanto, in tutti i casi in cui l’immobile pervenuto in eredità sia locato o concesso in comodato anche solo per una parte dell’anno, l’erede non potrà fruire della quota di detrazione riferita a tale annualità.
Al fine di poter effettivamente beneficiare delle rate residue:
- l’erede deve aver acquisito la proprietà o altro diritto reale sull’unità immobiliare in seguito alla successione;
- l’erede deve avere la disponibilità concreta dell’immobile;
- la detenzione dell’unità immobiliare deve essere mantenuta per l’intero periodo di imposta.
Potrebbe accadere che l’unità immobiliare sia ereditata da più eredi:
- nel caso in cui più eredi si alternino nella detenzione dell’immobile in anni differenti, la detrazione deve essere attribuita anno per anno all’erede che ha avuto la detenzione diretta per l’intero periodo.
- se invece più eredi detengono contemporaneamente e in modo diretto l’immobile, il beneficio può essere ripartito in proporzione alle quote di comproprietà.
Il principio di diritto dell’Agenzia delle Entrate n. 7/E/2025 chiarisce che il trasferimento delle detrazioni in caso di successione, non si limita agli interventi di recupero edilizio. Il principio della detenzione materiale e diretta dell’immobile si applica infatti, per analogia normativa ed espressa previsione di legge, anche ad altre agevolazioni fiscali in materia edilizia.
di Mariangela Paparusso
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